Theo quy định của pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
* Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất là trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ sau đây:
1. Khi đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ về quyền được sử dụng đất được lập trước 15/10/1993:
- Do cơ quan có thẩm quyền cấp khi thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản đã được chứng nhận, văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, thừa kế, di chúc/thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở, giấy phép xây cất nhà ở…
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời/có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất, đã được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận sử dụng đất tước 15/10/1993
- Giấy tờ lập trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg gồm biên bản xét duyệt xác nhận người sử dụng đất hợp pháp của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã, đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất…
- Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện/cấp tỉnh xác nhận có ghi diện tích đất có nhà
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở
- Dự án/danh sách/văn bản về việc di dân để xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư có tên người sử dụng đất
- Giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở được UBND cấp huyện, tỉnh… chứng nhận/cho phép
- Giấy tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất đã được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận
- Giấy tờ giao đất để bố trí cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà/xây nhà để phân, cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách/cán bộ, công nhân viên tự đóng góp
- Giấy tờ khác có trước 15/10/1993 do UBND tỉnh quy định theo từng địa phương
2. Đang sử dụng đất, có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh giao đất để làm nhà/làm nhà kết hợp sản xuất nông, lập nghiệp trước 01/7/2004
3. Đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ hợp pháp về:
- Thừa kế, tặng cho đất hoặc nhà gắn liền với đất
- Giấy tờ giao nhà tình thương, tình nghĩa, đại đoạn kết gắn liền với đất
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở
- Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
4. Đang sử dụng đất, có giấy tờ về việc được giao đất, cho thuê đất đúng luật trước 15/10/1993 – trước ngày 01/8/2024 mà chưa được cấp Sổ đỏ
5. Nếu giấy tờ ở trên ghi tên người khác thì phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày 01/8/2024 mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và không có tranh chấp
6. Bản án/quyết định của Tòa án, quyết định/phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành…
7. Nếu có các giấy tờ ở trên mà bị thất lạc, cơ quan Nhà nước không còn lưu thì phải có xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của UBND cấp xã.
8. Đang sử dụng đất, có các giấy tờ ở trên mà trên giấy tờ có các thời điểm khác nhau thì được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Sổ đỏ.
* Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Là trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 ở trên.
Điểm khác giữa đất có và không có giấy tờ khi cấp Sổ đỏ
| Đất có giấy tờ | Đất không có giấy tờ | |
| Điều kiện cấp Giấy chứng nhận | Được cấp nếu không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch. | Không chắc chắn được cấp như đất có giấy tờ vì cần xem xét rất nhiều điều kiện tùy thuộc từng trường hợp như đất giao không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm, tranh chấp, … |
| Tiền sử dụng đất | Không phải nộp, trừ trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính. | – Sử dụng trước ngày 15/10/1993: Đa số trường hợp không phải nộp; phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở
– Từ sau ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014: Đa số trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (mức nộp cũng khác nhau như 40%, 50% hoặc 100%). |
| Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận | Theo khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP gồm:
– Đơn theo Mẫu số 04/ĐK – Đăng ký quyền sử dụng đất thì phải có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. – Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). |
– Đơn theo Mẫu số 04/ĐK
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). – Xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, … |
Như vậy, đất có giấy tờ mang lại quyền lợi pháp lý rõ ràng, dễ dàng trong việc cấp Sổ đỏ. Ngược lại, đất không có giấy tờ gặp nhiều khó khăn hơn do phải trải qua quá trình xác minh phức tạp, phụ thuộc vào điều kiện thực tế và có thể phát sinh chi phí cao hơn, đặc biệt với đất sử dụng sau các mốc thời gian quy định.
Xem thêm: Các trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ