1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 được ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 thì tên gọi này đã được đổi thành: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
2. Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận được thể hiện qua một số vai trò phổ biến sau:
– Là căn cứ xác nhận ai là chủ đất, chủ sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.
– Là điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;”
– Là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.
– Căn cứ để xác định loại đất (xem trong Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ thấy phần mục đích sử dụng đất).
– Là thành phần trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất,…
3. Cách đọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy Chứng nhận hiện đang được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận có hình thức như sau:
– Gồm 01 tờ có 02 trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ ““Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành, mã QR, số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý.
– Trang 01 gồm các nội dung:
- Quốc huy, Quốc hiệu;
- Dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” màu đỏ;
- Mã QR; mã Giấy chứng nhận; dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;
- Mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận;
- Số phát hành Giấy chứng nhận (số seri);
– Trang 02 gồm các nội dung: Mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
4. Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng khi tìm hiểu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
4.1 Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
| STT | Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
| 1 | Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất |
| 2 | Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất |
| 3 | – Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. |
| 4 | Người được sử dụng đất theo:
– Kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai. – Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành. |
| 5 | Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. |
| 6 | Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. |
| 7 | Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất |
| 8 | Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước |
| 9 | – Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa;
– Nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có. |
| 10 | Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất… |
4.2 Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nêu tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 gồm:
| STT | Trường hợp |
| 1 | Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích |
| 2 | Đất được giao để quản lý: Tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình; Tổ chức trong nước được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng… trừ trường hợp được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý |
| 3 | Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh danh kết cấu hạ tầng, phù hợp dự án đầu tư đã được phê duyệt |
| 4 | Đất nhận khoán |
| 5 | Đất đã có quyết định thu hồi đất trừ đã quá 03 năm từ ngày mà quyết định mà không thực hiện |
| 6 | Đất đang có tranh chấp, kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thu hành án, đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời |
| 7 | Tổ chức được giao đất không thu tiền để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh… |
5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
| Trường hợp | Thẩm quyền cấp |
| – Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho:
· Tổ chức trong nước · Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc · Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao · Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài · Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. – Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt |
– UBND cấp tỉnh
– UBND cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp |
| Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho:
· Cá nhân trong nước · Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam · Cộng đồng dân cư – Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt |
UBND cấp huyện |
| – Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
– Cấp Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài |
Tổ chức đăng ký đất đai |
| Thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; | Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai |
Xem thêm: Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất mức phạt cao nhất đến 1 tỷ đồng